oft auch als Parifizierung bezeichnet, ist ein Gutachten im österreichischen Wohnungseigentumsrecht, das das Verhältnis der einzelnen Eigentumsanteile innerhalb eines Gebäudes bestimmt.

Sie bildet die Grundlage für die Berechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie für das Stimmrecht der Miteigentümer und ist für die Begründung von Wohnungseigentum notwendig.

Der Nutzwert wird aus der Nutzfläche ermittelt und durch Zu- oder Abschläge an die individuellen Wermerkmale der einzelnen Wohnungen (z.B. Lage, Balkon) angepasst. Was ist ein Nutzwertgutachten bzw. eine Parifizierung?

Bestimmung der Eigentumsverhältnisse:

Die Parifizierung legt fest, wie sich ein Gebäude in seine einzelnen Eigentumsobjekte (Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten) aufteilt.

Wie wird der Nutzwert berechnet?

Berechnung der Anteile:

Sie berechnet das Verhältnis der Größe einer einzelnen Wohnung zur Gesamtgröße des Objekts. Diese Anteile werden als "Mindestanteile" im Grundbuch eingetragen. Grundlage für Kosten und Stimmrechte: Auf Basis der Nutzwertanteile wird festgelegt, wer wie viele Betriebskosten und Instandhaltungsbeiträge zahlen muss und wie viele Stimmrechte die einzelnen Eigentümer bei Eigentümerversammlungen haben.

Basis für Wohnungseigentumsverträge: Die Parifizierung ist die Grundlage für die Wohnungseigentumsverträge, die alle Eigentümer unterzeichnen müssen.

1. Ermittlung der Nutzfläche:

Der erste Schritt ist die Ermittlung der Nutzfläche, die die gesamte Bodenfläche der Wohnung abzüglich Wandstärken und ähnlichem umfasst.

2. Bewertung von Zu- und Abschlägen:

Anschließend werden die Nutzfläche und der sogenannte "Richtnutzwert" (ein fester Wert für die Wohnung) durch Zu- oder Abschläge angepasst.

3. Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren:

Werterhöhend: Lage im Haus (mittlere Geschosse), Balkone, Terrassen, Grünflächen. Wertmindernd: Erdgeschosswohnungen, ungünstige Lage (z.B. Nordlage), schlechte Grundrissgestaltung.

4. Professionelle Erstellung:

Die Erstellung eines Nutzwertgutachtens erfolgt durch einen befugten Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen (Zivilgeometer) und einen Sachverständigen für Hochbau.

Wann wird eine Nutzwertberechnung benötigt?

Begründung von Wohnungseigentum:

Die Parifizierung ist notwendig, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumsobjekte aufgeteilt und diese als Wohnungseigentum begründet werden sollen.

Analyse bestehender Immobilien:

Sie kann zur Analyse der Verteilung von Kosten und Stimmrechten in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden.